绿地在协信的“退意”

曾树佳2020-09-21 10:30:47来源:地产K线

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  四年前,张玉良与吴旭紧握双手,对着镜头满脸笑意;背后的投影屏幕上,“合作签约仪式”的字样引人注目。彼时,绿地集团入股协信,双方都觉得是双赢,皆大欢喜。

  然而,几年过去,当初绿地寄予的厚望几番落空,踌躇满志的协信也跌落谷底,转身寄人篱下;这期间的起落,令人感慨。不过,张玉良似乎并没有作感叹的姿态,他一个质押股权的动作,耐人寻味。

  9月15日,有消息称绿地控股(600606.SH)将重庆协信远创实业有限公司(下称“协信远创”)约5.33亿股权出质,占该公司股权比例的19.99%,质权人广西壮族自治区人民政府国有资产监督管理委员会。

 
  乐居财经获悉,在协信远创的投资上,绿地已萌生退意,但未有明确时间表。
  希冀

  时间拉回到2016年11月,那时绿地对外宣布,与协信远创母公司汉威重庆签署协议,拟通过股权转让及增资的方式,最终持有协信远创40%股权。交易完成后,绿地将并列成为协信远创第一大股东。

  彼时绿地在公告中直言,合作具有明显的互补性、协同性;双方将努力使协信远创成为以商业与产业地产运营为主的轻资产公司,成为该专业领域的标杆企业,并积极推动其实现公众化。

  显然,绿地的“欣喜”之感溢于言表,或许它一直以为,协信远创就是它的理想标的。

  作为上海市“混合制改革”的样本,绿地在国有控股的前提下实现了市场化运营。而彼时入股协信远创,绿地与汉威重庆分别持有40%股权,管理团队及战略投资者分别持有10%。这种形式,也正好贯彻了它 “混改”固有的运行模式。

  此外,虽然从规模层面讲,协信远创只处在中小房企的梯次,但能在一定程度上为绿地带来销售业绩、土地储备的加持,以及布局空间、业务结构的优化。

  在此之前,绿地已在年内先通过增资扩股方式,实现对江苏省建筑工程集团的控股;后又战略性入股博大绿泽。它打造多元产业的心思,早已有所显露。

  而“大金融”和“大基建”的基调,加上产业新城的发展愿景,使得商办业务成为了张玉良重点关注的领域,这难免让他产生了“给商办物业的发展添加助力”的想法。

  宣布收购协信远创之后,绿地毫不掩饰地说出自己的计划:将主业中的部分商业和产业地产运营业务,委托给目标公司进行管理,并继续推动它的证券化进程。

  即使重组之后,绿地仅持有协信远创40%股权,协信远创的实际控制人仍是吴旭,但这显然并不是一笔简单的财务投资;绿地对协信远创寄予了厚望。

  失落

  一番起落,吴旭最终并没有给张玉良带来惊喜。

  6年前,协信的签约销售金额首次突破百亿,维持在重庆的销售第一梯队水准,且与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企的“五朵金花”。但在此高光时刻之后,协信转而“失速”。

  2016年-2019年,协信远创实现营收分别为119.24亿元、94.53亿元、91.47亿元、121.81亿元,在百亿线上踟蹰不前。据克而瑞榜单显示,去年协信全口径销售额仅为220.2亿元,排名108,跌出百强之列,彻底被龙湖、金科、东原、华宇拉开了距离。

  而从去年至今,业内就不时传出“协信远创因资金链问题而寻求接盘方”的消息,但“靴子”直到今年4月份才落地。

  4月15日,协信地产与新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司(CITYDEVELOPMENTS  LIMITED,简称CDL)签署合作协议,后者以现金入股的形式,正式成为协信远创的第一大股东。

  乐居财经获悉,双方的交易细节是,CDL以43.9亿元入股协信远创51.01%股权。且在2022年,CDL将以7.7亿元人民币,在相同的入股估值下购买协信额外的9%股权,有可能将持股比例提高至60.01%,并获得唯一控制权。

  随着CDL的入局,吴旭对协信远创的持股比例降至29%,而绿地的持股比例降至19.99%。协信的“卖身”之举,让市场一度有着绿地被“边缘化”的说法。

  一路走来,绿地或许已对协信没有了原来的“热情”。几年下来,协信不仅业绩不佳,连绿地希望它“公众化”、踏入资本市场的愿望,也多次落空。

  协信曾在2017年7月,收购狮头股份大股东苏州海融天100%股权,并在后来成为狮头股份控股股东、实际控制人,以图借壳上市。但后来上市进程戛然而止,不了了之。

  在这样的情况下,绿地的等待还会持续多久,无从得知。

  退意

  发展路途中的失意,使得协信远创有着估值缩水的风险,这在相关交易中,即可窥探一二。

  协信与CDL合作的消息,最早可追溯至2019年5月。当时,双方约定, CDL将以股权和贷款方式投资55亿元收购协信远创约24%股权,并成为第二大股东。

  根据协议,55亿元总投资被划分为两部分,其中27.5亿元作为给协信远创的贷款,另一半27.5亿元作为有条件的股权投资。据此推算,当时协信远创的估值是115亿元。但按照今年两者最终的交易情况,协信远创估值仅为86亿元,比此前缩水了25%。

  若以目前绿地持有协信远创19.99%的股权计算,该部分股权的价值仅为17.19亿元。

  估值多与业绩挂钩。2016-2019年,协信远创净利润分别为7.37亿元、1.8亿元、8.02亿元以及9.5亿元,四年时间增长率不足30%。

  2020年上半年,受疫情影响,业绩遭遇“滑铁卢”,期内营收20.57亿元,同比下降46.08%;净亏损12.57亿元,同比暴跌793.80%。

  与此同时,协信远创资产负债率达到80.45%,较期初上升0.81个百分点。

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  今年绿地中报显示,绿地对协信远创的投资额从49.67亿元下降至24.82亿元,并且从 “长期股权投资”项流转至“其他权益工具投资”项,其投资性质,从股权投资变成权益投资。

  这意味着协信对绿地来说,已从发展共赢的战略伙伴,转变为带有“金融属性”的权益投资。

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  在绿地举行的2019年度网上业绩说明会中,投资者也问到绿地投资协信是否亏损的问题。财务部副总经理吴正奎表示:“协信引进了新的战略投资者,经营正常;目前,绿地控股投资协信远创未发生亏损。”

  或许在具体的收益细节中,真如吴正奎所说的“没有亏损”,但面对一个估值缩水、前途不确定的投资标的,绿地将它质押出去,似乎有着“隐退”的潜台词。

  更何况, CDL入股后,协信地产将由成熟的协信管理团队操盘,这也意味着,掌门人吴旭终于拱手把协信交了出去。以后的管理团队会产生怎样的变化,对绿地业务的协助还剩几成功力?这也是张玉良不得不考虑的问题。

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