租赁立法呼之欲出,长效机制再进一步

2020-09-14 11:38:52来源:澳门金沙bbin 网

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  我国首部住房租赁领域的行政法规出台在即。近日,住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。

  由于住房租赁关系民生,加之该条例基本上涵盖了目前住房租赁市场存在的热点话题,如杀“租”盘陷阱、哄抬房租、平台“暴雷”等,引发社会广泛关注。

  作为住房租赁行业的顶层设计,该条例的出台意义重大,有利于规范住房租赁行为,稳定租赁关系,为房地产市场的健康发展提供坚实法律保障。

  事实上该条例也筹谋已久。早在2017年5月住建部就起草了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。不过,在大规模考察调研之后,推进缓慢。

  从目前的条款看来,相关部门应该一直在包括行政法规的适用范围、增强可操作性、科学界定出租人和承租人的权利义务、规范中介服务市场、备案制度的设计、条款的逻辑顺序等方面修改和完善,直至如今二次推出独立的住房租赁条例征求稿。

  众所周知,由于租户权益无法受全面保护而造成的市场混乱现象,已成为制约我国住房租赁市场发展的痛点。因而加强制度建设,出台相关法律法规作为市场行为准绳,着重维护租户利益,成为保障市场有序运转的重点。

  有鉴于此,此次条例更侧重保护租户的权益,尤其是在租金、押金、到期腾退等问题上。比如,明确规定了“合同期内,除法律规定和合同约定的情形外,不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金,出租人应当履行租赁住房的维修义务。”

  在一个出租人强势的市场现实下,几乎可以称得上是在全方位保障租户的住房权益、租金利益、稳私权益等。

  该条例还针对近几年住房租赁出现的一些群众反映较大的问题,明确进行规范和约束。

  徒法不足以自行,关键还得靠落实。之前很多租房市场乱象屡治难消,就在于缺乏有效的投诉受理和快速解决机制。

  相比2017年的征求意见稿,此次条例更加详细地列举了违规违法行为,并明确了惩罚内容。内容上更加完善,细化了许多条条框框,补充了很多责任及措施。

  比如,到期后再续签,禁止中介公司重复收中介费。比如,住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为,将被列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管;对于企业发布虚假房源,隐瞒重要信息,强加“租金贷”等情形均给出明确的处罚条例。

  当然,最大的亮点在于,该条例要求各地政府都必须发布不同区域、不同类型房屋的租赁指导价。还明确规定,对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

  由于之前政府没有发布指导价,大部分地区租金并不透明,价格的话语权实际上把控在一些大型中介手中,导致房东对于房租的预期值升高。

  也就是说,此次条例旨在形成一个透明合理的租金价格形成和公布体系。“稳房租”的导向比较明确,有望成为未来监管的核心内容之一。

  端倪早现。此前,北京、上海等城市针对住房租赁市场相继推出举措,不乏通过稳房租之举,达到稳房价的目的。

  应该说,此次条例起到很好的保障和引导效果,即壮大租赁,构建“租售并举”“先租后买”的住房新制度。

  更大的意义在于,住房租赁市场建设是房地产长效机制的重要内容,此举有利于推进长效机制进一步落地。

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