北京二手房回暖潮来了吗?探访发现有上升买方市场来临

李叶2020-07-22 09:07:11来源:金沙bbin报

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  “现在可能是下手最佳时期。”北京某知名中介品牌经纪人洋洋(化名)告诉澳门金沙bbin 报记者,受此前新发地暴发疫情影响,不少业主对在售房屋进行了降价,之后会不会随着市场回升是一个未知数。

  7月18日-7月19日,澳门金沙bbin 报记者走访北京多个中介门店发现,对于二手房市场未来走势大部分中介都认为,随着新冠疫情有效控制,北京二手房市场冷清态势逐渐退去。

  这一点主要表现在近期带看量上,“6月疫情期间,首先很多意向客户有疑虑,再加上很多小区进不去,对带看量、成交量影响很大。这期间,我们也是以线上蓄客为主。现在疫情缓和了,6月份的蓄客成果就展现出来了,带看量明显再增多。”

  记者在采访过程发现,相对6月中旬这些中介门店顾客往来人次有所增加。

  有回暖趋势

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  2020年1月-6月,北京二手房新增挂牌量呈持续走高趋势,其中,6月受疫情影响较5月有所回落。挂牌量与成交量走势呈正比。

  经纪人们心态的转变要从半个月前说起。

  58同城、安居客报告显示,6月北京新增挂牌房源量环比涨幅为39.2%。与此同时,贝壳研究院数据显示,6月北京疫情复发下成交环比回落35%。

  成交量与挂牌量之间的落差,也让市场上出现了“二手房抛售潮到来”的声音。

  工作在通州区的经纪人李亮(化名)表示,前两个月的工作经历了大起大落。

  “实际上,5月底6月初已经明显能感觉到带看量变大,当时认为市场已经进入回暖。6月中旬受新发地再次暴发疫情的影响,又陷入半停滞。”

  在他看来,挂牌量的增加是相对的。“今年1月、2月、3月,受疫情影响即使有卖房的想法,但是实际操作有所不便,所以挂牌量相较去年同期都少了不少,4月、5月、6月挂牌数量的增加只是较之前恢复到一个正常区间,总数没有特别夸张。”

  成交量方面李亮告诉记者,“虽然6月后期成交不佳,直接影响了整个月数据,但是7月以来带看量和成交量都有大幅增加,市场回暖迹象明显。”

  诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱也认为,虽然6月份北京疫情反弹,但因为防控措施很好疫情并未蔓延,对全国楼市影响力度不大,楼市销售降幅将持续收窄。

  贝壳研究院提供的数据显示,7月6日-7月12日,链家18城二手房实际交易量环比增加7.3%,其中,北京市成交环比增加12.2%。相较去年7月周度水平增加37%,成交量仍旧维持在相对较高的水平。

  7月以来,二手房市场上还出现了一个显著的变化。“有置换需求的客户变多了。”朝阳区某中介门店的店长梁洁(化名)表示。

  梁洁告诉记者,我们公司有数据显示北京置换型购房需求占比约50%,这一类型的购房者我们也叫“新刚需”,都是通过推迟换房节点、压缩换房面积进行置换。

  同时,朝阳区、海淀区、丰台区、西城区是换房热点,同区域置换为主要路径。

  6月,受疫情及政策等影响,“新刚需”换房意愿趋于冷静,需求延后。“6月份带来量、成交了都低的主要的原因还是需求跟不上。对于“新刚需”客户来说,需先卖出自住房产然后再买入,中间涉及多个交易环节。需要挂牌、成交再买房,中间还需要办理贷款。同时,普通商品房首付在60%,超过普通住宅标准的房屋首付达到80%,其中还包括契税缴纳等问题,置换交易达成一致的难度比较大。疫情的发生又在这一基础上加大了难度。改善需求的减少这也是成交量减少的原因之一。”

  在梁洁看来,置换需求的客户增加,也是市场正在回暖的趋势。

  贝壳研究院分析,上半年北京市场受疫情持续牵制,宽松金融政策叠加学区政策调整导致市场出现短期修复,改善性需求拉动换房链条局部改善,经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。市场韧性修复整体随疫情波动,修复速度、力度低于其他一线城市。疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后,在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳。

  买方市场将持续

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  根据李亮提供的平台数据,2020年5月-7月,北京二手房均价呈现下跌趋势,7月中旬趋稳。

  走访过程中多数经纪人均表示,现在是买房绝佳时机。“以通州为例,目前更倾向于买家市场,房价处于低点,挂牌房源量多,且还有议价空间。

  李亮指着公司平台上挂牌出售的某处房源告诉记者,从去年12月到现在该处房源已经降价4次,目前还有10万-20万元议价空间,较刚挂牌时已经降了50万元。“此后,再降的可能很小。”

  记者查阅多家中介平台,发现其中亦有较挂牌时降价逾百万的房源。

  “5月-7月中,降价超10万元房源有很多,这是正常降价区间。降价超百万元房源也有但属于个例,可能购买时比较便宜,现在卖出也是赚的。个例并不能说明整体趋势变化。”经纪人洋洋解释,价格主要受区域、户型、楼层、朝向、业主是否急于出售等多重因素影响,整体看当前价格变化不大。另一方面,一些平台上可能会登记一个假的房价吸引意向客户致电,实际不可能这么低。

  同时,也有部分经纪人认为,买方市场将会持续很长一段时间。

  洋洋告诉记者,7月、8月是“新房季”,新房入市会直接影响二手房的价格。“不论新房还是二手房,我们都会根据客户需要,推荐适合的房源。”

  “原来我是准备买交通位置更好一些的二手房,但是家人认为不如买新房住得舒适,只是目前的新房项目感觉位置都比较偏。”最近准备买房的林女士就陷入这样的纠结,“最近经纪人又给我提供了一些位置还不错、快开盘的限竞房备选,我觉得可以再等一等、选一选。”

  8月底,通州马驹桥首个限竞房—金悦郡将正式开盘;位于通州台湖的万科城市之光•东望三期目前也处于排卡阶段;位于大兴瀛海的中海寰宇时代,将推出多个下跃项目(samrt墅)。

  从开发商角度看,疫情严重影响了今年上半年业绩,下半年亦成为抢收的关键。“价格更低,产品更高,已经成为北京楼市的鲜明特色。这将是北京开发商长期追求的一个趋势。”和硕机构首席分析师郭毅分析。

  二手房与新房在价格和优势方面的竞争,也更加利好购房者。

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