[易居研究院]5月末M1同比增速创两年来新高,货币宽松有望向资产价格传导

2020-06-11 18:35:20

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-06-11
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院6月11日发布了《2020年5月金融环境与房地产市场月报》。报告指出,2020年5月,M1同比增速提高,住户部门贷款余额同比增速小幅下降,一年期国债收益率较上个月上升,首套房贷平均利率下降,房地产行业金融环境相比上个月基本持平。5月末M1同比增速创两年来新高,货币宽松有望向资产价格传导。从2012年四季度和2015年下半年的经验来看,M1增速如能持续提高的话,股市和房地产等资产价格将会上升,这个角度来看,春节后的货币宽松有望向资产价格传导。

  易居研究院研究员沈昕表示,从目前的政策环境来看,货币宽松不会导致房价全面上涨。疫情后中央和央行多次强调“房住不炒”,可见政府在保障住房市场平稳健康发展上的决心,与2015年时鼓励居民住房消费的政策有很大差异,与2012年四季度至2013年一季度时更为相似,楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似,难以出现2016-2018年似的全国普涨。

  报告显示:

  房地产业作为一个资金密集型行业,对资金有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  5月末M1余额同比增长6.8%,创两年来新高;住户部门贷款余额同比增长13.8%,增速小幅收窄

  M1,狭义货币供应量, M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标,M1增速高,则楼市升温;M1增速低,则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看,2008年以来,个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%~54%,变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额,本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  5月末,M1余额同比增长6.8%,增速分别比上月末和上年同期高1.3个和3.4个百分点,创2018年5月以来的两年新高。

  5月末,住户部门贷款余额同比增长13.8%,增速分别比上月末和上年同期低0.1个和3.4个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看,两者走势基本同向,M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今,M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点,前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今,M1同比增速有3个阶段性低点,前两次前者领先后者时间分别为6个月和16个月,后一次领先的时间较长,主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后,至2015年一季度,M1同比增速均在低位徘徊,期间创下几个次低点。

  1月M1同比增速为0,是该指标有统计以来的首次,与春节错位有关。2月以来,随着春节因素的影响消退,以及实体经济流动性的改善,M1同比增速持续回升。目前来看,1月已是本轮周期M1同比增速的低点。

  疫情以来,央行在多个场合表态要坚定“房住不炒”,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,说明不会给房地产大放水。受疫情影响,2020年一季度商品房成交量大幅下降,住户部门贷款余额同比增速持续收窄。4月大部分城市商品房成交量开始回升,住户部门贷款余额同比增速小幅提高,5月增速小幅收窄,但高于3月。目前来看,3月有可能是本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。

  5月末中国一年期国债收益率1.6%,连降6个月后小幅上升;5月全国首套房贷平均利率5.32%,连续6个月下降

  一年期国债属于短期国债,主要受利率政策和短期流动性的影响,能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。5月末,中国一年期国债收益率为1.6%,比上月末高0.45个百分点,比去年同期低1.08个百分点。5月一年期国债收益率上升,说明随着经济逐步恢复和货币边际转紧,市场利率在连续多月下降后开始上升。但5月份我国CPI同比上涨2.4%,显著下降,为货币政策打开了更大空间,一年期国债收益率不排除调整后继续下降的可能。

  融360大数据研究院监测数据显示,2020年5月(数据监测期为2020年4月20日 - 5月18日),全国首套房贷款平均利率为5.32%,环比同比均下降0.1个百分点。融360大数据研究院表示,本次数据监测期内,首套房贷款利率水平环比下降10BP,主要原因在于,该监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10BP,多个城市随之下调房贷利率,部分城市降幅超过10BP,从而带来全国房贷利率大幅下降。

  从这两组数据的历史走势来看,两者走势基本同向,一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。2011年至今,一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有3个阶段高点,前者领先后者的时间分别为4个月、6个月和8个月。2011年至今,一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有2个阶段性低点,前者领先后者的时间分别为4个月和13个月。后一次领先的时间较长,主要原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后,至2016年三季度,国债收益率均在低位徘徊,期间创下几个次低点。

  目前来看,货币政策宽松方向未变,2020年政府工作报告提出,“稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具,务必推动企业便利获得贷款,推动利率持续下行”。因此,央行仍将保持货币条件宽松,一年期国债收益率上升后仍有可能会下降,4月是否为本轮周期阶段性低点还有待观察。

  目前中国一年期国债收益率已跌破2015年6月的上轮低点,但首套房贷平均利率仍高于2016年较多。因为房贷利率不仅与市场利率有关,也受房地产调控政策影响,从央行连续多次“房住不炒”的表态来看,目前还不会给房地产市场大放水。虽然5月LPR报价维持不变,前期调整的影响仍会持续,预计接下来全国房贷利率整体水平将继续微幅下调,但在目前政策基调不变的情况下,下降空间不会太大。

  点击查看完整版报告:

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