[易居研究院]8月全国房地产业报告(2020915)

2020-09-21 17:53:41

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-21
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

调控收紧,下半年全国土地市场略有降温,

1-8月东部地区商品房销售面积率先转增

  上海易居房地产研究院9月15日发布了《2020年8月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下,全国年初累计土地购置面积同比降幅连续两个月小幅扩大,说明下半年土地市场略有降温。7月和8月降幅小幅扩大,可能与疫情期间延迟出让的土地已基本在二季度出让完成,以及部分城市调控升级后政府为稳地价和市场预期延缓土地出让有关。“三条红线”的监管新规限制了房企激进融资拿地的能力,后面几个月全国年初累计土地购置面积同比降幅可能会小幅扩大,但这有利于稳地价和稳房价。1-8月东部地区商品房销售面积率先转增,成交均价涨幅也最高。1-8月东部地区商品房销售面积率先转增,主要是上半年以来长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热。东部地区楼市呈现量价齐升的态势,也与其调整时间最长有关,东部地区自2018年年初以来年初累计商品房销售面积就一直是同比下降,目前已进入探底复苏阶段。

  易居研究院研究员沈昕表示,2020年1-8月,全国房地产业多项指标相比1-7月继续转好,其中土地购置面积降幅小幅扩大,说明下半年在调控政策收紧和“三条红线”的监管新规下,土地市场已经略有降温。在监管新规的压力下,目前部分房企已经开始大规模促销,预计年内全国房地产业多项指标将继续转好,实现平稳健康发展的目标。

  报告显示:

  2020年1-8月全国土地购置面积同比下降2.4%,8月同比下降7.6%

  2020年1-8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。单月数据来看,8月全国房地产开发企业土地购置面积1694万平方米,同比下降7.6%。

  从土地购置面积增速走势看,2016年9月份降幅开始收窄后,曲线持续上行,到2017年初重新回到正增长,2017年同比增速震荡提高。2018年初,土地购置面积同比增速跳水,二季度后逐渐走高。2019年初,土地购置面积同比增速大幅跳水,降幅创2012年以来新高,二季度后降幅逐渐收窄。

  受疫情影响,春节后多城市土地出让延迟,2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。3月份以来,随着全国复工复产,各地土地出让节奏加快,土地购置面积同比降幅开始持续收窄,6月已接近0,7月和8月降幅小幅扩大。7月和8月降幅小幅扩大,可能与疫情期间延迟出让的土地已基本在二季度出让完成,以及部分城市调控升级后政府为稳地价和市场预期延缓土地出让有关。“三条红线”的监管新规限制了房企激进融资拿地的能力,后面几个月全国年初累计土地购置面积同比降幅可能会小幅扩大,但这有利于稳地价和稳房价。

  2020年1-8月全国土地购置均价同比上涨13.9%,涨幅小幅扩大

  2020年1-8月,全国房地产开发企业土地购置均价5933元/平方米,同比上涨13.9%,比1-7月小幅扩大0.5个百分点。2020年1-2月土地购置均价下跌,与去年同期年初异动大幅上涨导致的基数较高有关,3月土地购置均价由跌转涨恢复正常。4月土地购置均价涨幅扩大较多,可能是4月一二线城市土地成交量增长较多,结构性因素将整体均价拉高,5月和6月成交均价涨幅持续收窄,7月和8月涨幅小幅扩大。下半年以来,全国多个热点城市收紧了调控政策,“三条红线”的监管新规也有利于稳地价,预计未来几个月土地成交均价涨幅将小幅收窄。

  2020年1-8月全国房地产开发投资同比增长4.6%,增速小幅提高

  2020年1-8月,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%, 增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中,住宅投资65454亿元,增长5.3%,增速提高1.2个百分点。1-8月全国固定资产投资同比下降0.3%,可见房地产开发投资依然要好于固定资产投资。

  单月数据来看,8月全国房地产开发投资13129亿元,同比增长12.1%。3月以来开发投资数据已连续6个月实现正增长,说明全国房地产开发投资已经完全恢复正常。

  从结构来看,住宅投资同比增长5.3%,办公投资同比下降1%,商业营业用房投资同比下降2.9%。住宅投资是三类物业中唯一同比正增长的。

 2020年1-8月房屋新开工面积同比下降3.6%,降幅小幅收窄

  2020年1-8月,房屋新开工面积139917万平方米,下降3.6%,降幅收窄0.9个百分点。其中,住宅新开工面积102486万平方米,下降4.3%。单月数据来看,8月房屋新开工面积19885万平方米,同比增长2.4%。上半年全国土地成交情况较好,部分城市地市火热,预计未来几个月年初累计房屋新开工面积同比降幅还将继续小幅收窄,全年预计将小幅下降。

  2020年1-8月全国商品房销售面积同比下降3.3%,东部地区率先转增

  2020年1-8月,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。其中,住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长13.7%,已连续4个月同比正增长,说明各地商品房销售已基本回到正轨。

  从商品房销售面积同比增速走势看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趋稳回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡,全年同比微降0.1%。

  受疫情影响,2020年2月全国大部分城市售楼处关闭,1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降,3月以来随着各地房企复工复产,商品房销售逐渐恢复正常,同比降幅开始持续收窄。预计接下来几个月年初累计商品房销售面积同比降幅还将继续收窄,但收窄幅度将明显趋缓。

  分地区来看,2020年1-8月,东部地区商品房销售面积40614万平方米,同比增长0.8%,1-7月份为下降2.2%;中部地区商品房销售面积26330万平方米,下降8.5%,降幅收窄2.6个百分点;西部地区商品房销售面积27525万平方米,下降2.7%,降幅收窄1.5个百分点;东北地区商品房销售面积4017万平方米,下降10.2%,降幅收窄4.3个百分点。

  东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升,且涨幅最大,最先于2016年4月达到本轮行情最高点,其后震荡下行,于2018年初进入负区间,2019年2月年初异动降幅扩大,3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降,3月份以来降幅持续收窄。1-8月东部地区商品房销售面积率先转增,主要是上半年以来长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热。

  中部地区2016年初大幅回升,2016年全年小幅震荡,基本保持30%以上的增速,2017年3月开始震荡下行,2019年2月年初异动进入负区间,此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2月湖北省基本处于停工停产状态,受此影响,2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大,3月份以来同比降幅逐渐收窄。

  西部地区2016年初有所回升,此后增速小幅震荡下行,2017年年初再次大幅回升,此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降,3月份以来降幅逐渐收窄。

  东北地区2017年4月至年底震荡下行,2018年年初有所回升,此后开始震荡下行,并于2018年6月开始进入负区间,2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降,3月份以来降幅逐渐收窄。1-8月,东北地区销售面积同比降幅是四类地区中最大的。

  如果不考虑新冠肺炎疫情影响,目前来看,东部地区调整时间最长,2018年年初以来就一直是同比下降,目前进入探底复苏阶段;中部地区降温时间晚于东部地区,处于震荡下行过程中;西部地区最晚启动,降温时间也最晚,处于震荡下行过程中;东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

 2020年1-8月住宅新开工面积与销售面积的比值为117.5%,需警惕未来供大于求

  新开工面积反映的是未来的楼市供应,假设未来一段时间维持目前的销售水平,则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看,2012年随着楼市的降温,比值大幅下降,2013年年初季节性异动后继续下降,至2015年年底跌破100%。2016年和2017年,比值均在100%以下小幅震荡,即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低,房企开始补库存,新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上,并持续走高,维持在110%-120%左右水平。

  2020年1-2月,受疫情影响,住宅新开工面积和销售面积均大幅下降,由于销售端通过互联网售房等方式有部分弥补,新开工面积受到的影响则更大,新开工与销售面积比值下降。3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄,此比值重新转为上升,4月以来继续震荡上升。可以看到,自2018年初以来,近三年住宅新开工面积与销售面积的比值都在100%以上,2019年和2020年的大部分时间均在120%左右,如果未来销售不能提高的话,供大于求的现象仍将延续或加剧。

 2020年1-8月全国商品房成交均价同比上涨5.1%,涨幅小幅扩大

  2020年1-8月,全国商品房成交均价9843元/平方米,同比上涨5.1%,涨幅比1-7月扩大1.2个百分点。其中住宅成交均价9951元/平方米,同比上涨6.8%;商业营业用房成交均价同比下跌3.5%;办公楼成交均价同比上涨1.8%。

  分地区来看,东部和东北地区涨幅较高,为5.7%和4.9%,西部地区和中部地区分别小幅上涨3.1%和0.8%。

  商品房待售面积环比小幅下降

  2020年8月末,商品房待售面积50052万平方米,比7月末下降1.3%,相比去年同期增长0.5%。从三类物业的待售面积走势来看,住宅待售面积2016年初达到最高点,此后3年多来一直震荡下降,2019年12月末环比出现增长,2020年2月同比也出现增长,3月份以来虽环比持续小幅下降,但仍高于去年低点较多;商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降,下降速度小于住宅,8月末比7月末微增0.2%;办公楼待售面积2017年初达到最高点后,基本维持横盘走势,8月末比7月末小幅下降0.4%。

  2020年8月末,全国商品房现房存销比为26.5月,相比7月末下降2.7%。其中,住宅现房存销比为17月,相比7月末下降4%;办公楼现房存销比为48.3月,相比7月末下降3.6%;商业营业用房现房存销比为52.9月,相比7月末下降1.3%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行,近两个月存销比有所下行,但仍高于低点较多;商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升;住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行,整体来看三类物业存销比已进入上升通道,楼市渐趋供大于求。

  2020年1-8月房企到位资金同比增长3%,增速小幅提高

  2020年1-8月,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比1-7月份提高2.2个百分点。其中,国内贷款18016亿元,增长4.0%;利用外资101亿元,增长24.5%;自筹资金37320亿元,增长3.6%;定金及预收款38837亿元,增长1.2%;个人按揭贷款18957亿元,增长8.6%。1-8月,各类资金中均已转为正增长,不过从单月数据来看,8月房企国内贷款同比下降3%,说明房企融资最宽松的阶段可能已经过去。

  从月度累计情况看,自2016年3月份大幅回升至正增长区间后,此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳,始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。2018和2019年,曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响,2020年2月曲线大幅下行,3月份以来持续上行,7月同比已由降转增,8月增速小幅提高。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看,根据2013年及其前后年份两曲线对比情况,当企业到位资金增速大于开发投资增速时,预示着房地产市场步入较快发展通道,而当前两曲线自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初异动,1-3月份再次交叉,此后开口较大,基本平稳。2017年开口逐渐缩小,年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始,房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速,两条曲线形成剪刀差,这一趋势延续至今,2020年8月开口为1.6个百分点。

  疫情发生以来,央行已多次向市场释放流动性,市场资金成本走低,今年上半年融资环境相对去年更宽松。但下半年以来,热点城市纷纷升级调控政策,房企融资政策也在收紧。8月20日,住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会,部分房地产企业负责人参加会议,会议主要强调了“房住不炒”,同时本次会议形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。“三条红线”具体为红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;红线 2:净负债率大于 100%;红线 3:现金短债比小于 1 倍。如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加。监管此举主要是为了控制房企的负债率,防止房企过度加杠杆而产生债务风险。预计接下来几个月房企融资环境将比上半年收紧。

  预计年内全国房地产业多项指标将继续转好,实现平稳健康发展的目标

  2020年1-8月,全国房地产业多项指标相比1-7月继续转好,其中,房地产开发企业土地购置面积同比降幅小幅扩大,土地购置均价同比涨幅小幅扩大;房地产开发投资增速小幅提高,房屋新开工面积同比降幅收窄;商品房销售面积同比降幅收窄,成交均价同比涨幅小幅扩大;商品房待售面积环比小幅下降,同比小幅增长;房企到位资金同比增速小幅提高。

  下半年以来,已有深圳、东莞、宁波、南京、杭州、海口、无锡、沈阳、常州等多城升级楼市调控政策。8月20日,人民银行、住建部召开房企座谈会,约谈12家房企,此次会议划定房企融资的“三道红线”,根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理,这将防止房企过度加杠杆而产生债务风险,也将有利于稳地价和稳房价。在监管新规的压力下,目前部分房企已经开始大规模促销,预计年内全国房地产业多项指标将继续转好,实现平稳健康发展的目标。

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